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卖汉堡的美国大叔竟靠房产在中国赚得盆满钵满

发布时间:2021-01-07 13:14:05 阅读: 来源:传动轴厂家

郝俊丞

最近一段时间,美国大叔——麦当劳和美国大爷——肯德基在中国的日子过的并不舒心,纷纷表示要出售其在华的餐饮业务,不禁让人感慨这两家知名的餐饮连锁企业在中国究竟是赔了多少钱才回做出这样的抉择。

不过,融360房贷君在经过一番调查之后发现,麦当劳和肯德基选择此时出售在华业务并非是出于经营困难,而是持续火热的中国楼市迫使他们急于变现,赚取丰厚的利润。说到这里,肯定很多朋友会疑问,做餐饮的美国大叔和大爷怎么就和买卖房地产联系在一起了呢?

一切都源于一起段子,话说麦当劳的创始人雷-克罗克先生在奥斯汀给德克萨斯州立大学的一帮MBA们演讲的时候问了一个问题:“谁能告诉我我是做什么的?”有个大胆的孩子说:“所有人都知道,你是做汉堡包的”。雷先生笑着摇摇头:”我料到你们会这么说。然而,先生们女士们,其实我不做汉堡包业务,我的真正生意是房地产。”

虽然,这个段子在很长一段时间里都被人们所津津乐道,但不可否认的是,以餐饮闻名世界的麦当劳如今确实是不折不扣的在做着房产的生意。

独特经营方法占据房产优势

麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务,那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情,是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后,就买下看中的地块并建起快餐店,然后寻找特许经营的合作伙伴,将快餐店租给他们经营,向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。

更为具体的解释就是,麦当劳选中一个地址开设餐厅,获得房产的方式或是直接买下,或是定死长期租约获得地价地产。

在此之后,麦当劳会将去转租给起加盟者,想加盟分店逐年收取涨价租金,这其中的差价可以达到20%到40%,从而帮助麦当劳形成一个巨大的商业地产增值空间。同时,当餐厅生意达到一定水准之后,各店还要交付一定营业额百分比给麦当劳,美其名曰为“增值租金”。麦当劳由此赚取了更高的利润,而且可以凭借餐饮的及房产的全方位优势控制加盟者完全依附于总部。

其实,早在今年4月就有美国媒体报道称,麦当劳计划在中国增开1000多家门店,同时扩大在中国内地、香港和韩国的特许经营业务,在现有2800家门店的基础上再新增1500多家门店。

另一方面,麦当劳还将力争把中国变成麦当劳第二大市场,未来五年,麦当劳每年将在中国新开至少250家店,将把特许经营店的比例提高到30%以上,向美国90%的比例靠拢。但据相关人士透露,中国的特许经营店的实际比例高达70&,直营店不过仅有30%而已。

回头看看麦当劳在中国开设的第一家分店吧,那是北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代尾期麦当劳进驻时,人们还根本不知道土地是个金娃娃,后来碰上了王府井改造,麦当劳仅因拆迁的土地补偿就大赚了一把,如果此时麦当劳将手中持有的全部中国房产全部抛售,所售出的价格恐怕是难以估量。

麦当劳真的靠炒地皮赚钱吗

其实,想要分析麦当劳是不是真的靠炒地皮赚钱也并非难事,这从麦当劳的年报中便可一探究竟。

如果单从账面上来看,说麦当劳靠做房地产赚钱这事儿,显然不靠谱。毕竟麦当劳的主营业务收入还是餐饮,至少,他们赚得的利润并不是麦当劳依靠投资地产所获得的投资增值。

2013-2015麦当劳资本性支出占净利润之比(单位:百万美元)

当然,帐不完全是这么算的。从上表也可以看到,麦当劳近几年的capital expenditure(资本性支出)近三年在18亿至28亿美金,即便是最少的也有他们年净利润的四成,这其中的绝大多数自然都是投入在铺面和房地产上。

另一方面,虽然每年的资本性支出逐渐降低,但是他们近三年的固定资产和业务出售收入却保持着良好的发展,且每年都保持这两位数的上涨趋势,而出售固定资产和业务的绝大部分都是麦当劳的自有房产。

2013-2015固定资产和业务出售收入年增长率(单位:百万美元)

况且,在没有进行交易的时候,财务报表中土地和房屋的价格,通常会低于实际的公允价值。也因此,麦当劳实际拥有的物业价值,和他每年获得的增值收益,是很难在财务报表里体现出来。

其实商业模式中扣入房地产在大型企业中是比较常见的一环,只是麦当劳、肯德基等公司做房地产和我们常规的想法不太一样,因此我们关注得会多一些。而且回归到餐饮的本质,只有食品有足够的竞争力并通过不断创新吸引消费者才能保持企业的活力没去吸引加盟者或投资者接盘。

注:文中数据截取自麦当劳2013-2015年报

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